Краудлендинг или REIT: где получать максимальную прибыль в 2023 году?

Приветствую, друзья! Знаете, я в мире финансов уже не первый год, и чего только не повидал. Помню свои первые шаги: дрожащими руками открывал брокерский счёт, покупал какие-то акции, которые советовал «один умный парень» из интернета, и с замиранием сердца следил за графиками. Но со временем понимаешь: настоящие инвестиции — это не про азарт и спекуляции. Это про то, чтобы твои деньги работали, пока ты спишь, и потихоньку строили твою крепость на будущее. Особенно сейчас, когда инфляция и защита капитала — это не просто умные слова, а наша с вами реальность. Каждый год рубль, лежащий под подушкой, худеет и слабеет.

Сегодня хочу поговорить с вами по-человечески, без заумных терминов, о двух способах вложить деньги в то, что всегда было и будет ценным — в недвижимость. С одной стороны у нас REIT, или, как их чаще называют у нас, ЗПИФы недвижимости. С другой — относительно новый, но уже набравший силу игрок, краудлендинг. Многие спрашивают: что это вообще такое и куда податься простому человеку, у которого нет миллионов на покупку целой квартиры для сдачи?

Давайте представим. Есть большой, красивый, сверкающий торговый центр. REIT (или ЗПИФ) — это как если бы вы купили один малюсенький кирпичик в стене этого центра. Вы — совладелец. Вы получаете свою крошечную долю от аренды всех магазинов, но вы никак не влияете на то, какие магазины там будут, какого цвета покрасят стены и когда заменят плитку на входе. Вы просто доверяете большой управляющей компании, которая всем этим рулит. Это классические коллективные инвестиции: собрались толпой, скинулись, купили что-то большое и поделили доход. Надёжно? В какой-то мере. Понятно? В целом, да. Но доходность часто бывает скромной, ведь нужно кормить огромный штат управляющих, а вы — лишь один из тысяч «кирпичиков».

А теперь другая история. Ваш сосед, толковый мужик, решил построить небольшой таунхаус на три семьи на продажу. У него есть земля, есть проект, есть бригада, но не хватает пары миллионов на стройматериалы. Банк ему либо отказывает, либо предлагает кредит под драконовский процент. И тогда он приходит к вам, ко мне, к другим соседям и говорит: «Ребята, дайте в долг под хороший процент. Вот земля в залог, вот все документы. Как только дом продам — всем верну с прибылью». Вот это, по сути, и есть краудлендинг. Только вместо соседа — проверенный застройщик, а вместо дворовых посиделок — специальная краудлендинг-платформа в интернете.

Вы не покупаете «кирпичик» в его доме. Вы даёте ему в долг на строительство этого дома. Вы — не совладелец, вы — кредитор. И это ключевое отличие. Вы точно знаете, на какой именно проект идут ваши деньги. Вы видите застройщика, изучаете документы, понимаете, что конкретно будет обеспечением вашего займа. Чаще всего это залоговые проекты, где в случае чего инвесторам достанется либо сам объект, либо земля под ним. Это даёт совершенно другой уровень контроля и понимания.

Конечно, тут же возникает главный русский вопрос: «А не обманут?». И это абсолютно правильный вопрос! Ещё лет пять-семь назад этот рынок был диковат. Но с 2020 года всё изменилось. Теперь все краудлендинг-платформы находятся под строгим надзором, и появилось такое важное понятие, как регулирование ЦБ. Центральный Банк следит, чтобы платформы проверяли надёжность заёмщика, раскрывали всю информацию и работали по честным правилам. Это уже не просто сайт в интернете, а полноценный финансовый институт со своими обязанностями и ответственностью.

Так что же выгоднее? Если говорить о цифрах, то доходность инвестиций в краудлендинге, как правило, выше, чем у REIT. Почему? Потому что меньше посредников. Деньги идут почти напрямую от инвестора к застройщику. Риски тоже есть, но они другие. В REIT ваш главный риск — рыночный. Если вся недвижимость в стране подешевеет, ваш «кирпичик» тоже упадёт в цене. В краудлендинге риск конкретный: справится ли именно этот застройщик со своим проектом.

И вот здесь мы подходим к главному правилу любого инвестора — не клади все яйца в одну корзину. Это называется диверсификация портфеля. Даже если вы выбрали для себя инвестиции в недвижимость через краудлендинг, не нужно вкладывать все деньги в один-единственный проект, даже если он кажется вам золотым. Лучше распределить сумму по 5-10 разным проектам: один строит коттеджный посёлок, другой — апарт-отель, третий — логистический склад. Если вдруг по одному из них возникнут проблемы, остальные проекты вытянут ваш общий результат в плюс.

Я часто вижу, как люди боятся начинать, потому что думают, что для инвестиций нужны огромные деньги. Это миф из прошлого. Сегодня на краудлендинговые платформы можно зайти хоть с десятью тысячами рублей. И это не просто возможность получить доход. Это бесценный опыт. Вы начинаете разбираться в проектах, читать документы, оценивать риски. Вы учитесь управлять своими деньгами. Это как посадить сад: сначала вы вкладываете немного денег и сил, сажаете несколько разных саженцев. Какие-то приживутся лучше, какие-то хуже. Но со временем вы поймёте, какая почва им нужна, как за ними ухаживать, и ваш сад начнёт приносить стабильный урожай.

Так что нет однозначного ответа, что лучше — REIT или краудлендинг. Это как выбирать между автобусом и автомобилем. Автобус (REIT) едет по чёткому маршруту, вам не нужно рулить, но вы зависите от расписания и остановок. Автомобиль (краудлендинг) даёт вам свободу выбора пути, скорость и контроль, но требует от вас внимания и умения управлять.

Лично мне ближе второй подход. Мне нравится видеть, куда идут мои деньги и как на них вырастает что-то реальное, осязаемое. Мне нравится чувство причастности и контроля. Но самое главное, что я хочу донести: не бойтесь пробовать. Начните с небольшой, комфортной для вас суммы. Изучайте, читайте, задавайте вопросы. В наше время финансовая грамотность — это не прихоть, а необходимость. И умение заставить свои деньги работать, защищая их от инфляции, — это, пожалуй, лучший навык, который вы можете себе подарить. Это ваша уверенность в завтрашнем дне, построенная собственными руками.