Как эффективно применять модель риск-менеджмента Лендли: подробный технический разбор и советы для вашего бизнеса

Знаете, я в мире финансов уже не первый десяток лет. Видел и «лихие 90-е» с их ваучерами, и бум доткомов, и кризис 2008-го. И за всё это время я усвоил одно простое правило: деньги, которые просто лежат, — это тающие деньги. Инфляция, как невидимый мотылёк, потихоньку съедает их ценность. Помните, сколько стоил хлеб десять лет назад? А сколько сейчас? Вот-вот. И каждый раз, когда кто-то говорит мне, что надёжнее всего хранить сбережения «под матрасом», я мысленно вздыхаю. Это не надёжность, это гарантированная потеря.

И вот тут на сцену выходят инвестиции. Слово, которое многих пугает. Сразу представляются графики с бегущими циферками, люди в пиджаках, кричащие в телефоны, и сложные термины, от которых голова кругом. Но поверьте, всё не так страшно. Инвестиции — это как посадить сад. Сначала нужно выбрать хорошие семена, подготовить почву, поливать, а потом — собирать урожай. И сегодня я хочу поговорить об одной из самых понятных и, на мой взгляд, перспективных «грядок» в этом саду — это коллективные инвестиции в недвижимость через краудлендинг.

Давайте по-простому. Представьте, что есть толковый застройщик. Он хочет построить небольшой таунхаус-посёлок или реконструировать старое здание под апартаменты. Проект хороший, прибыльный, но банк ему либо даёт деньги под драконовский процент, либо требует пройти семь кругов бюрократического ада. А с другой стороны, есть мы с вами — люди, у которых есть какие-то сбережения, и мы хотим, чтобы они работали и приносили доход, обгоняющий инфляцию. Краудлендинг — это мост между нами. Специальная онлайн-платформа сводит застройщика, которому нужны деньги, с множеством инвесторов, которые готовы дать ему в долг небольшие суммы. Вскладчину, как говорится. Застройщик получает финансирование, строит свой объект, продаёт его, а потом возвращает нам деньги с процентами. Все в выигрыше.

Звучит красиво, правда? Но я знаю, какой вопрос у вас сейчас в голове: «А где гарантии? А что, если он не достроит? Не вернёт деньги? Это же не банк, которому можно доверять!» И это абсолютно правильный, здоровый вопрос. Именно здесь и кроется дьявол, который в деталях. И именно эти детали отличают надёжную площадку от финансовой авантюры. Я хочу на примере того, как это устроено у коллег, с которыми я давно работаю, разобрать саму суть риск-менеджмента. Это не просто набор правил, это фундамент, на котором стоит весь дом. Без него любая, даже самая красивая постройка, рухнет при первом же ветре.

Первый и главный столб этого фундамента — это проверка надёжности заёмщика. Прежде чем проект вообще появится на платформе, его и его создателей изучают под микроскопом. Это как если бы вы давали в долг соседу. Вы же сначала прикинете: а он вообще работает? Долги старые отдаёт? Не пьёт ли запоями? Только платформа делает это не на глазок, а с помощью целого арсенала инструментов. Проверяется кредитная история компании и её владельцев, судебные дела, деловая репутация на рынке. Смотрят на прошлые успешно реализованные проекты. Если у застройщика за плечами уже пять построенных домов, доверия к нему куда больше, чем к новичку, который вчера решил стать девелопером. Отсеивается 9 из 10 заявок. На платформу попадают только те, кто прошёл этот строгий фильтр.

Второй столб, который делает инвестиции в недвижимость через краудлендинг такими привлекательными, — это залоговые проекты. Почти всегда деньги выдаются под залог. Что это значит? А то, что если случится самое худшее и заёмщик не сможет вернуть долг, у инвесторов остаётся твёрдый, осязаемый актив — земля или сам объект недвижимости. Платформа от имени инвесторов реализует этот залог и возвращает вложенные средства. Конечно, это крайний случай, но само наличие залога — это как страховочный трос для альпиниста. Можно лезть и без него, но с ним как-то спокойнее. Причём стоимость залога всегда должна существенно превышать сумму займа. Это создаёт «подушку безопасности».

Третий, и, пожалуй, самый важный для нас с вами аспект сегодня — это регулирование ЦБ. Ещё лет пять-семь назад рынок краудлендинга был похож на Дикий Запад. Кто во что горазд. Но сейчас всё изменилось. Все легальные краудлендинг-платформы включены в реестр Центрального Банка России. Это не просто формальность. Это означает, что их деятельность контролируется, они обязаны соблюдать строгие правила, раскрывать информацию, защищать права инвесторов. ЦБ следит, чтобы всё было по-честному. Это тот самый шериф, который навёл порядок в городе. И для нас, как для частных инвесторов, это мощнейший сигнал доверия.

Теперь о самом приятном — о деньгах. Какая доходность инвестиций? Она, как правило, значительно выше, чем по банковским вкладам. Если депозит в банке в лучшем случае едва покрывает официальную инфляцию, то здесь можно рассчитывать на реальный доход сверх неё. Это и есть та самая инфляция и защита капитала в действии. Ваши деньги не просто лежат, они работают, растут и приумножаются.

Но даже при всех этих степенях защиты я никогда не устану повторять главное правило инвестора: не кладите все яйца в одну корзину. Это называется диверсификация портфеля. Даже если вы выбрали самую надёжную платформу и самый, казалось бы, железобетонный проект, не вкладывайте в него все свои сбережения. Лучше распределить сумму по 5-10 разным проектам. Если в одном что-то пойдёт не по плану (а риски есть всегда, это жизнь), прибыль от остальных девяти с лихвой перекроет возможные неудобства. Так вы усредняете риск и стабилизируете свой доход. Это как в огороде: посадили и картошку, и морковку, и капусту. Не уродилась картошка из-за жука — не беда, зато капусты вырос отличный урожай.

Я вижу, как меняется мир финансов. Люди всё меньше доверяют сложным и непрозрачным инструментам и ищут что-то понятное, реальное, что можно «пощупать». И краудлендинг в залоговую недвижимость — это как раз такая история. Вы не покупаете абстрактные акции, вы вкладываетесь в конкретный дом на конкретной улице. Вы можете приехать и посмотреть на стройку. И это даёт совершенно другое ощущение контроля и уверенности.

Не нужно бояться начинать. Не нужно думать, что это только для богатых. Современные платформы позволяют стартовать с совсем небольших сумм, буквально с нескольких тысяч рублей. Попробуйте, разберитесь, почувствуйте, как это работает. Потратьте небольшую, некритичную для вас сумму, чтобы на практике понять механику. Это будет лучшим обучением. Главное — подходить к этому с умом, не гнаться за сверхприбылями, обещанными сомнительными проектами, а выбирать надёжность, прозрачность и здравый смысл. Ваши деньги — это ваша энергия, ваше время. Заставьте их работать на вас, а не таять в ожидании лучших времён. Ведь лучшее время для того, чтобы позаботиться о своём будущем, — это всегда сегодня.